Renégocier son prêt immobilier

Renégocier son prêt immobilier

Utilisez cette calculatrice pour vérifier si une opération de renégociation de votre crédit immobilier actuel serait optimale ou non. En prenant en compte les différents frais liés au rachat de votre prêt (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, etc) vous pourrez vérifier si vous ferez des économies sur le coût total de votre crédit immobilier.

Contexte actuel

Ces derniers mois, on entend régulièrement parler des taux d’intérêt exceptionnellement bas des crédits immobiliers.

Si vous avez souscrit un emprunt à taux fixe il y a quelques années, votre contrat a certainement été conclu à un taux de 4 % à 5 % sur 20 ans. À titre d'exemple, le taux moyen fin 2011 était d'environ 4,3 %.

Avec les niveaux qui se pratiquent à l’heure actuelle, une opportunité unique s’offre à vous de renégocier votre prêt immobilier à un meilleur taux et de réaliser ainsi des économies substantielles qui vous permettent de réduire soit le montant de votre mensualité, soit la durée de votre crédit.

Pour cela, vous avez le choix entre vous adresser à l’établissement qui vous a accordé le crédit ou vous tourner vers la concurrence.

Mais plusieurs questions peuvent vous préoccuper :

• À quel taux pouvez-vous prétendre ?
• Quels frais cette opération pourrait-elle engendrer ?
• Votre banque a-t-elle une quelconque obligation d’accéder à votre requête ?

L’intérêt de renégocier son prêt immobilier

La baisse constante des taux de prêt immobilier ces derniers mois les a fait descendre à un niveau bas historique. De quoi rendre la renégociation du prêt très attractive pour les anciens emprunteurs. Toutefois, cette solution n’est pas toujours avantageuse d’un point de vue financier.

En effet, dans le cas d’un prêt classique à taux fixe, chaque échéance comprend une partie du capital souscrit à laquelle s’ajoute une part des intérêts. Mais la répartition entre ces deux éléments varie au cours du prêt :

• Au début, les intérêts représentent la plus grosse part, mais au fil du temps, chaque mensualité se compose presque exclusivement du capital restant dû.

En conséquence, renégocier son crédit n’est intéressant que lorsque la part des intérêts dans le montant de chaque mensualité est encore élevée, généralement au cours du premier tiers de la durée de vie du prêt. Le détail de l’échéancier des remboursements permet de connaître avec précision la part respective des intérêts et du capital.

De manière générale, le différentiel de taux doit être suffisamment important (idéalement, un point) pour couvrir les frais liés à l’opération, qui peuvent monter jusqu’à 4,5 % du capital restant dû. Par exemple pour les emprunts récents d’un montant supérieur à 300 000 euros ou souscrits pour plus de 20 ans, un écart de 0,70 point peut faire l’affaire.

Pour 200 000 euros empruntés en 2008, le gain obtenu avec un remboursement anticipé de la dette peut se chiffrer à 20 000 euros. Pour un crédit de 200 000 euros à plus de 4 % datant de 2004 ou 2005, un rachat à un taux de 2,5 % sur 10 ans pourrait dégager plus de 8 000 euros d’économie.

Renégocier votre prêt immobilier est donc recommandé si vous l’avez contracté entre 2003 et 2012, puisqu’il y a des milliers d’euros d’économies à la clé. De nombreux Français se sont déjà lancés, comme en témoignent les statistiques des professionnels du crédit, particulièrement depuis mai 2014.

Pour effectuer des simulations complexes, dénicher les propositions les plus avantageuses et négocier avec les banques, faire appel à Meilleurtaux.com est vivement conseillé.

Renégocier son prêt : frais et pénalités

Entre autres conditions de rentabilité d’une opération de renégociation de crédit, il faut considérer les éventuels frais et pénalités supplémentaires occasionnés par le réaménagement du prêt.

Pour éviter ou limiter ces surcoûts, persuader votre propre banquier de réviser les conditions de votre prêt actuel est la meilleure option. Vous aurez à vous acquitter des pénalités de remboursement (réduites ou pas) ainsi que des frais de dossier.

Si en revanche, vous vous opposez à un refus, vous devez par conséquent tenter votre chance auprès d’un autre établissement, et vous aurez probablement à vous acquitter de frais divers dont le total peut atteindre 4,5 % du montant du prêt :

• Frais de dossier,
• Frais de garantie (qui ensemble, s’élèvent généralement à 1,2 et 2 % du montant emprunté),
• Pénalités de remboursement.

1. Frais de dossier

En fonction de la réduction de taux et des conditions attractives qu’elle vous accorde déjà, la banque peut se montrer plus ou moins encline à vous dispenser des frais de dossier.

Si elle les maintient, deux formules sont possibles : un forfait de 150 € en moyenne ou un pourcentage du montant du capital restant dû (généralement de 1 %).

2. Frais de garantie (prise hypothèque, mainlevée d’hypothèque)

Comme vous souscrivez un nouveau prêt, une nouvelle garantie est requise. Celle-ci génère des frais variant de 0 % à 5 % du capital selon le type de garantie choisi entre la reprise d’hypothèque et la caution.

La première est la plus chère, puisque la signature d’un acte de garantie hypothécaire requiert l’intervention d’un notaire. Si vous prenez cette garantie, une hypothèque de deuxième rang évite les frais de mainlevée sur la première hypothèque, qui s’éteint avec le prêt désormais annulé.

L’autre possibilité pour fournir une garantie consiste à mettre en place une caution d’une personne physique, ou à nantir un placement en guise de garantie pour le prêt.

Enfin, si vous empruntez moins de 30 000 €, négociez la suppression de la garantie, vous épargnant formalités et coûts.

Dans tous les autres cas, n’oubliez pas d’inclure ces frais dans le total du nouveau crédit, sinon vous devrez les financer en puisant dans vos économies.

3. Pénalités de remboursement anticipé

Elles correspondent à 3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts, la loi Scrivener ayant fixé ce maximum légal.

Cette pénalité est cependant supprimée si le remboursement intervient à la suite des situations suivantes :

• Changement de votre lieu de travail ou de celui de votre conjoint,
• Décès ou cessation non volontaire de l’activité professionnelle. Prévue par la loi sur l’épargne et la sécurité financière du 25 juin 1999, cette disposition s’applique aux contrats signés après le 30 juin 1999.

Si vous ne changez pas de banque, cette clause est négociable, d’autant que pour alléger les démarches, les banques traitent les réaménagements de contrats de prêt en interne comme de simples avenants ; au lieu d’annuler l’ancien crédit et de rédiger une nouvelle convention, elles procèdent simplement à une substitution.

L’assurance dans la renégociation de son prêt

Renégocier son prêt immobilier signifie le remplacement du contrat en cours par un autre ; c’est l’occasion de renégocier aussi l’assurance emprunteur qui l’accompagne.

Celle-ci est destinée à couvrir les incidents de la vie susceptibles de vous empêcher d’honorer votre dette. Elle comprend ainsi des garanties telles que le décès, le chômage, et l’invalidité totale ou partielle conduisant à une incapacité permanente ou temporaire de travail.

Toutefois, pour bénéficier d’une bonne couverture, vous aurez probablement à payer plus qu’au moment de la signature du prêt, il y a cinq ou dix ans. Il est donc essentiel d’effectuer une comparaison détaillée de multiples offres afin de trouver la formule qui vous convient au meilleur prix et avec les types de garantie appropriés.

• Là encore, le recours à Meilleurtaux.com vous sera d’une aide précieuse.

Les critères de décision

Commencez par considérer le type de prêt que vous avez souscrit, car selon qu’il s’agisse d’un emprunt classique, à échéance constante ou à échéance progressive, d’un prêt relais ou in fine, etc., l’amortissement du capital ne s’effectue pas de la même manière, ce qui a une incidence sur le coût global.

Réclamez de votre banquier votre tableau d’amortissement et vérifiez les points suivants :

• Le capital restant dû avant le paiement de la prochaine mensualité (CRD),
• Le montant de la mensualité hors assurances,
• Le montant des intérêts de la mensualité,
• Le montant du capital de la mensualité.

Avant de décider de renégocier votre prêt immobilier, à cause des frais qu’il engendre et qui peuvent atteindre 4,5 % du capital restant dû, assurez-vous que les trois conditions suivantes soient remplies :

1. L’écart entre les taux

L'écart entre les taux de l'ancien emprunt et le nouveau doit être suffisamment important. Les experts insistent souvent sur un différentiel d'1 point.

Toutefois, pour un montant de prêt plus élevé (300 000 € et plus), ou ayant une durée supérieure à vingt ans, une différence de 0,7 point est suffisante.

Les crédits contractés sur vingt ans durant le premier semestre 2012 aussi valent le coup d’être renégociés ; proposés à des taux moyens compris entre 4 % et 4,3 %, ils promettent, grâce à un écart de taux d’environ 1 point, une économie avoisinant 20 000 €.

2. La renégociation doit intervenir le plus tôt possible

La renégociation doit avoir lieu aussi tôt que possible dans l’échéancier de remboursement, notamment, lorsque la part des intérêts dans chaque échéance de remboursement est encore importante.

Cette période se situe dans les premières années du prêt. De préférence, il est judicieux de renégocier le crédit quand il se situe dans la ^1ère moitié de sa vie, voire le 1^er tiers.

3. La part du capital restant à rembourser

La part du capital restant à rembourser doit être à minima de 50 000 €.

Synthèse : Comment bien renégocier son prêt immobilier ?

Avec des taux d’intérêt à leur plus bas niveau historique (ils se négociaient à 2,25 % en moyenne sur 20 ans en juin 2015), la période est idéale pour renégocier votre prêt immobilier, d’autant qu’aucune remontée n’est attendue à court terme.

Le plus pratique serait évidemment que votre banque consente à vous faire profiter de la conjoncture, vous évitant de longues formalités. Mais il est malheureusement rare que celle-ci se montre disposée à vous accorder un nouveau taux plus faible, sauf si vous êtes un très bon client.

• En effet, une telle opération implique une baisse de leurs revenus et de leurs objectifs de vente.

Dans ce cas, il est préférable de vous renseigner auprès d’autres établissements bancaires et organismes financiers et de procéder dans ce cas à un rachat de crédit immobilier. Il consiste à signer un nouveau prêt qui remboursera celui existant à un taux plus avantageux et est différent d'un rachat de crédit, qui consiste à regrouper tous vos crédits (immobilier et consommation) afin d'obtenir une seule mensualité optimisée.

• Toutefois, il est plus coûteux qu’une simple renégociation, car certaines banques appliquent aux clients « infidèles » une surcote de 0,1 %.
• Par ailleurs, le changement de banque nécessite la mise en place d’un nouveau compte avec les divers frais y afférents, sans oublier la reconstruction d’une relation de confiance et la souscription d’autres services et produits d’épargne.
• Il est en outre déconseillé si vous prévoyez de revendre le bien dans un avenir proche (moins de 2 ans), car vous reviendriez alors au début du cycle de prêt, quand le prêt coûte le plus cher.

Les professionnels vous livrent les 5 secrets d’une renégociation réussie :

Faites jouer la concurrence grâce à meilleurtaux.com

Car la compétition rude qui règne sur le marché pousse les banques à accorder des taux très attractifs aux personnes présentant un bon profil. Selon votre profil, d’une banque à une autre, ou même au sein d’un même groupe, les conditions peuvent varier sensiblement.

Soignez votre profil emprunteur

Même si vous avez déjà démontré votre capacité à rembourser votre prêt, pour rassurer le prêteur, accordez autant de soin au montage de votre dossier de renégociation qu’à celui du crédit initial. Il doit comprendre au moins vos 3 derniers relevés de compte, les 3 derniers bulletins de paie, et parfois un questionnaire médical.

Déléguez votre assurance emprunteur

Profitez de la renégociation du prêt pour changer d’assurance de crédit et maximisez grâce à cette protection plus compétitive les économies réalisées.

Conservez le bien concerné par le crédit pendant au moins 2 ans

Gardez le bien immobilier acquis grâce au prêt pendant au moins 2 ans, autrement le retour au début d’un autre prêt, avec un amortissement plus lent, vous pénalisera.

Conservez votre niveau de mensualités

Malgré la diminution du taux, continuer à payer la même mensualité vous permet d’amortir plus rapidement votre crédit. L’économie générée en réduisant ainsi la durée restante du prêt est plus importante que si vous choisissiez de garder la même durée de prêt avec une mensualité moindre.